분양권과 입주권의 양도소득세: 취득 시점에 따른 세율 변화
부동산 시장에는 '실제 집'은 없지만 집을 가질 수 있는 '권리'를 사고파는 경우가 많습니다. 바로 분양권과 입주권입니다. 과거에는 이 권리들을 주택과 별개로 보아 세금 혜택을 주기도 했지만, 지금은 규제가 매우 촘촘해졌습니다. 특히 내가 언제 이 권리를 얻었느냐에 따라 주택 수 포함 여부와 세율이 극명하게 갈립니다. 1. 분양권 vs 입주권, 무엇이 다를까? 먼저 내가 가진 권리의 성격부터 파악해야 합니다. 분양권: 아파트 청약에 당첨되거나 그 권리를 승계받은 것입니다. 준공 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 '권리'일 뿐입니다. 조합원 입주권: 재개발이나 재건축 사업에서 기존 집을 허물고 새 집을 받을 수 있는 지위입니다. 이는 기존의 '집'이 변한 것이므로 분양권보다 주택에 더 가깝게 취급됩니다. 2. 취득 시점에 따른 주택 수 포함 여부 (매우 중요) 분양권이 다른 주택을 팔 때 '주택 수'에 포함되느냐가 비과세의 성패를 가릅니다. 2021년 1월 1일 이전 취득: 이때 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다. 분양권을 가진 상태에서 기존 집을 팔아도 1주택 비과세가 가능했습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득: 이때부터 취득한 분양권은 다른 주택의 양도세를 계산할 때 주택 수에 포함 됩니다. 즉, 집 한 채와 분양권 한 개가 있다면 2주택자로 간주되어 비과세를 못 받을 수 있습니다. 3. 분양권 양도소득세율: '단기 보유' 주의보 분양권은 투기 방지를 위해 보유 기간에 따른 세율이 매우 높게 설정되어 있습니다. (전 지역 동일) 1년 미만 보유: 양도차익의 70% 1년 이상 보유: 양도차익의 60% (지방소득세 포함 시 실제로는 77%, 66%에 달하는 엄청난 세율입니다.) 주의: 일반 주택은 2년 이상 보유하면 일반 세율(6~45%)을 적용받지만, 분양권은 아무리 오래 가지고 있어도 일반 세율로 내려가지 않습니다. 4. 입주권의 양도세 특례 입...